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结婚前买的房子离婚后怎么分?

· 离婚房产分割

第一种:婚前买房,房产登记在一人名下

1、婚前全款买房,登记在自己一人名下

如果双方没有其他相反的约定,那么房产属于登记的一方的婚前财产,离婚时另一方不得分割该房产。

如果婚后把房子卖了,房屋增值部分也属于登记一方,不作为夫妻共同财产分割。

如果婚后把房子用于出租, 所得收益是否属于夫妻共同财产关键在于另一方有无“参与经营”(租房信息发布、签合同、收租金等),如果参与经营则可以作为夫妻共同财产分割。(实务上看有的法院要求另一方举证证明自己参与经营,有的法院直接推定为夫妻共同所有,要求房屋登记一方自己证明仅由自己经营管理。)

如果婚后把房子卖了又买,不断买入卖出投资房地产,那么该投资的收益属于夫妻共同财产。

参考:婚姻法第十八条 有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:(一)一方的婚前财产。

婚姻法第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产、经营的收益归夫妻共同所有。

婚姻法解释二 十一条 婚姻关系存续期间,一方以个人财产投资取得的收益属于夫妻共同财产

2、婚前全款买房,登记在自己一人名下,婚后给对方加名字

如果双方没有其他相反的约定,加名字行为视为赠予,加完名字后该房子属于夫妻共同财产,离婚时应当作为共同财产分割。(实务中存在加完名字后想要撤销赠予的情况,根据物权法,办理变更登记后物权变动已经发生,没办法撤销赠予)

对于加名字后的离婚财产分割主要分为两种,一种是按份共有,在加名字时候约定了各自的份额;另一种是共同共有,对此不同法院有不同的依据(如以房产登记依据视为等份拥有、房产购买资金来源、结婚时间长短、对家庭的贡献大小等)

参考:物权法第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

婚姻法解释三 第六条 婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。

合同法 第一百八十六条 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

3、婚前首付买房,登记在自己一人名下,婚后共同还贷

离婚时可以双方协议怎么处理该房子,不能协议一致的,法院一般判给登记一方,婚后共同还贷的部分以及增值的部分由登记一方补偿(补偿计算标准)

参考:婚姻法解释三 第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

婚姻法第三十九条 离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。

4、婚前共同出资买房,只登记在一方名下

未登记的一方如果能证明自己出资(出资流水、聊天记录、书面协议等)及其具体数额,以及能证明是婚前为了共同所有的目的而共同出资的,那么该房产视为夫妻共同财产。(实务中该房产并不一定是平均分割,有的法院会按照物权法一百零四条,有的会参照双方出资额、结婚时间的长短、双方的实际需要、子女等进行裁量)

如果无法证明自己出资,如通过现金而对方不承认存在出资,则该房产可能会被认定为登记方的婚前个人财产。

如果无法证明是为了共同所有的目的(结婚为目的)而共同出资的,则该房产可能会被认定为登记方的婚前个人财产。未登记一方的出资会被视为是对登记一方的赠予或者对方的债务。

参考:物权法第一百零四条 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。

第二种:婚前买房,且房产登记在双方名下

5、婚前共同出资买房,登记在双方名下

婚前买房不存在婚姻关系,因此一般会被房产部门要求约定份额,载明份额的视为按份共有,离婚房产分割时按此份额分割。

如果没有被要求约定份额的,法院一般会按照共同共有分割。(实务中并不一定平分,会考虑实际出资比例、结婚时间长短、双方过错等)

6、婚前一方全款出资,登记在双方名下

虽然一方全款出资但是已经登记在双方名下,该房产属于夫妻共同财产。有约定份额的按份额,没有约定的按照共同共有分割。(实务中一些法院会平分,但一些法院会考虑出资情况倾斜)

参考:

婚姻法十九条 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的,适用本法第十七条、第十八条的规定。

上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见13条 夫妻一方婚前出资购买的房屋,权利登记在双方名下,离婚时该房产的处理

夫妻一方婚前出资购置房屋,权利登记在双方名下的,为夫妻双方共有财产。如未约定按份共有,可认定共同共有,但在离婚分割该房产时,出资一方可适当多分。

7、婚前一方首付买房,登记在双方名下

虽然首付由一方承担,但房产登记在双方名下,如果没有约定份额,该房产属于双方的夫妻共同财产。(法院一般情况下会平分房产,也有一些法院会考虑出资情况,对出资方适当多分。如果约定了份额,则双方按该份额分割房产。贷款一般情况下属于双方共同债务。)

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