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购买法拍房后,发现存在长期租赁合同怎么办?

· 房屋买卖纠纷

法拍房因为通常价格低于市场价以及不受房屋限购政策的限制等优势成为许多人购房的目标。然而购买法拍房也存在不少的风险,其中包括法拍房中存在“买卖不破租赁的情况”即存在一个长租赁。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:

(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

抵押权人、竞买人可以据此起诉至法院请求审查租赁合同的合法性。如审查发现租赁合同确属真实的,但是在设立抵押之后或查封之后成立的,该租赁合同也不能约束竞买人。如果是设立抵押或查封之前成立的,则该租赁合同继续有效,抵押权人、竞买人仅可请求取得租金收益,无法要求对方搬出退租。

拍卖房产最后均以实物现状为准,法院不保证拍卖房产的瑕疵,法院不负责清场。竞买人一定要实地察看房产,了解拍卖房产有无人居住,是自住还是租赁,租赁期限,是否拖欠水、电、煤气、管理费等,到辖区派出所了解该房产的户口登记情况,能否满足户口迁移等事项。

买法拍房存在什么风险?

在被查封之后,部分原业主为了防止自己的财产被法院强制执行,通常会与利益关系人签订虚假租赁合同,如将租赁合同的签订日期往前倒签,约定较长的租赁期限,一般为10年以上。即便抵押财产被拍卖,拍卖财产上的租赁权仍继续存在于拍卖财产之上,从而达到间接控制拍卖房产的目的。

流拍首先损害债权人的财产利益。如果拍卖房产上设立了抵押,那么拍卖房产变现后应优先清偿抵押权人的债权。此外,竞买购房者拍得房产后发现存在长期租约导致不能入住使用房产的,其权益也同样受到严重侵害。

综上所述,在法院拍卖房产的过程中,经常遇到买卖不破租赁的情况,这会给竞买人造成无法拿到房产使用权不利局面。当然,竞买人可以通过证明举证说明房产在租赁之前已经办理了抵押登记,就可以凭此对抗买卖不破租赁这个条款的限制。

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