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签了买房合同后房价突然大涨,卖方的老婆表示不知情,不卖了怎么办?

· 房屋买卖纠纷

夫妻婚后买的房子只登记了一方的名字,该房子无特殊情况属于夫妻共同财产,处分夫妻共同财产一般需要另一方的同意。但是实践中往往存在一方暗中处分房子,另一方不知情,或者双方知情但因为一些特殊原因一方故意称不知情的情况。在该种情况下怎么办呢?

房屋是否能够要回取决于买房人是否属于善意第三人。根据我国《物权法》中关于善意取得的规定,如果买房人受让该房屋时主观上是善意的,即购房者不知道卖房人是无处分权人,买房者购买房屋时支付了合理的价款,并且依照法律规定已经办理了房屋登记手续。如上述三项条件同时具备,则买房人构成善意取得。

如果买房人符合上述三个条件,从无处分权人手中购买了房屋并登记过户,买房人属于善意取得房屋所有权。根据《婚姻法解释三》的规定,如夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理房屋产权登记手续的,另一方主张追回该房屋,人民法院不予支持。所以,如果购房者属于善意第三人时是无权要回房屋的。买房人不属于善意第三人的情况。如果受让人不属于上述善意第三人,那么可依据《合同法》相关规定,主张签订的房屋买卖合同无效,有权要求购房者返还房屋。

首先,房屋登记在一方个人名下,并无其他共有人,该房屋产权登记具有对外公示及产权推定的法律效力。登记一方将其名下房屋对外出售,符合相关法律规定。其次,退一步讲,即使房屋属于共有财产,但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

因此,如果只是签了买卖合同还没有过户,那么对方表示不知情的一方可能会想办法认定房子是无权处分行为,以认定合同无效。对此种情况应该尽力寻找证据证明对方知情,如买卖房屋时留的电话号码是否是表示不知情的一方等。

参考:

《婚姻法解释三》第十一条规定:一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。

《物权法》第一百零六条规定:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

《物权法解释一》第十八条 物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”,是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。

法律对不动产、动产物权的设立另有规定的,应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。

第十九条 物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”,应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况,参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

第二十一条 具有下列情形之一,受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的,不予支持:

(一)转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效;

(二)转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。

《合同法》第五十二条有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

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